売却はタイミングと不動産会社選びが重要です|みつばち不動産

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初めてでも失敗しない不動産売却のコツ

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SERVICE 売却の前に知って
おきたい基礎知識

不動産売却は失敗すると損失が大きいので、初めての方は売却の前に基礎知識を押さえておきましょう。空き家などの不動産売却で損をせずに、なるべく高く売るには、最適なタイミングを知ることと不動産会社の選び方が重要です。富山市近郊で相続した空き家などの売却でお困りの方は、みつばち不動産にお気軽にお問い合わせください。

不動産売却で最適なタイミングとは?

不動産売却で最適なタイミングとは?

転勤やお子さんの進学先が変わるタイミングの直前である年度末の1~3月はスムーズな売却が見込めます。また9月、10月も移動シーズンとなるため売却しやすい時期となります。
他に特別控除や特例措置で税負担が軽減されるとき、住宅ローン金利が低い期間も最適です。住宅の売却は資産価値が下がらないように、築年数が浅いうちがおすすめです。

不動産売却にかかる費用・税金とは?

不動産を売却する際には、登記費用や印紙代、不動産会社の仲介手数料などの費用、譲渡所得税・住民税などの税金がかかります。売却の前におよその金額を知っておきましょう。それぞれの項目ごとに詳しく解説します。

仲介手数料

売主様と買主様の間に立ち、売却を仲介する不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料は売買価格によって以下のように上限が定められています。

売買価格 200万円以下 200万円超400万円以下 400万円超 仲介手数料上限
200万円以下 売買価格の5%以内
200万円超400万円以下 売買価格の4%+2万円以内
400万円超 売買価格の3%+6万円以内

(別途消費税)

例)売買価格400万円超の場合
{(1,000万円×3%)+6万円}×消費税(1.1%)=仲介手数料:396,000円

印紙代

売買契約書に貼付する印紙代は、売買契約書に記載された売買価格により異なります。

契約書に記載された金額 1万円未満 1万円超~50万円以下 50万円超~100万円以下 100万円超~500万円以下 500万円超~1,000万円以下 1,000万円超~5,000万円以下 5,000万円超~1億円以下 印紙代(印紙税)
1万円未満 非課税
1万円超~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円

※契約金額1億円超の印紙税額は、国税庁のWebサイトをご確認ください。

登記費用 住宅ローンを返済中の場合は、抵当権が設定されており、住宅ローンの一括返済・抵当権の抹消をする必要があります。また、登記住所と現住所が異なる場合や、相続が発生している場合も変更登記が必要です。
譲渡所得税・住民税 購入時より不動産が高く売れた場合は譲渡所得税がかかります。譲渡所得の計算式は譲渡費ー取得費ー譲渡費用です。税率は保有期間により税率が異なります。また、自己居住用の不動産は3,000万円の特別控除が認められますが、条件がありますので、詳しくは担当者にお尋ねください。
その他の費用 土地の境界を明らかにする境界確定、建物の解体が必要な場合は解体費用、別途費用がかかります。
「住宅ローンを返済中」など条件によって費用が変わります

「住宅ローンを返済中」など条件によって費用が変わります

住宅ローンを返済中の不動産を売却する場合、一般的に売却代金で繰り上げ返済をします。手続きには繰り上げ返済手数料、抵当権抹消費用等が必要です。これらの費用は状況により異なります。全体でどのくらい費用がかかるのか、詳しいことはみつばち不動産に一度ご相談ください。

MENU 売却メニュー一覧

不動産売却はお客様のニーズに応じてさまざまなメニューがあるのをご存じですか?より高く売りたい、より早く売りたい、住んだまま家を売りたい、ローン返済が苦しい、相続して使っていない空き家や空き地を売却したいなど、ケースごとに最適な売却方法は異なります。それぞれのケースにおすすめの売却メニューを一覧でご紹介します。

より高く売りたい
【仲介売却】

より高く売りたい【仲介売却】

  • 大事な不動産なので市場相場より少しでも高く売りたい
  • 売り出し価格になるべくこちらの希望を反映させたい
  • 交渉に時間をかけても条件の良い買主を見つけて売却したい

転勤・引っ越しなら
【住み替え】

転勤・引っ越しなら【住み替え】

  • 転勤が決まったので、家族で住み替えが必要になった
  • 子どもが大きくなったので、もっと広い家を探している
  • 通勤や通学に便利で、生活の便が良いところに住み替えたい

より早く売りたい
【当社買取】

より早く売りたい【当社買取】

  • 不動産をできるだけ早く売却して現金化したい
  • ご近所に知られずに売却したい
  • 不動産売買の面倒な手続きをスピーディーに済ませたい

住んだまま売りたい
【リースバック】

住んだまま売りたい【リースバック】

  • 住み慣れて、愛着がある家に売却後も住み続けたい
  • 夫婦の老後の資金を準備して、できれば住まいも変えたくない
  • 持ち家の維持管理費や税金を気にせず、今の家に住みたい

ローン返済で困っている
【任意売却】

ローン返済で困っている【任意売却】

  • 住宅ローンの毎月の返済が苦しくなっている
  • 経済状態が変化し、今後のローン返済の見通しが立たない
  • 支払いの督促状が来るようになり、競売にかけられるかもしれない

配偶者と分割するには
【離婚による売却】

配偶者と分割するには 【離婚による売却】

  • 離婚することになり、持ち家を資産分割したい
  • 離婚後、どちらも家に住まなくなるので、売却して現金化したい
  • 離婚の慰謝料の支払いに充てたいので自宅を売却したい

継いだ後・継ぐ前どうする?【相続】

継いだ後・継ぐ前どうする?【相続】

  • 不動産を相続することになったが、手続きはどうすれば?
  • 不動産管理は初めてで相続した方が良いか決めかねている
  • 遠方に住んでいて、土地や家を相続しても大丈夫だろうか?

使わない土地・家で困っていませんか?【空き家・空き地管理】

使わない土地・家で困っていませんか?【空き家・空き地管理】

  • 使い道がない空き家・空き地の固定資産税がもったいない
  • 長年、空き家を放置したため、老朽化が進んでいる
  • 遠方のため、相続した空き家・空き地の管理ができずに困っている

FAILURE AND COUNTERMEASURES 売却で後悔しがちな
失敗例と対策法

不動産売却で失敗しないためには、注意したいポイントがいくつかあります。特に初めての場合はポイントを理解していないと、売却に失敗して後悔することになりかねません。売却で損をしないために失敗例から学び、対策を立てましょう。売却に成功するための不動産会社の選び方と、査定評価をアップするポイントをご紹介します。

実はココが重要なんです!失敗しない不動産会社の選び方

実はココが重要なんです!失敗しない不動産会社の選び方

不動産売却の最大のポイントは、失敗しない不動産会社の選び方を知ることです。大手の会社だから必ずしも良いとは限りません。一見、お得に感じる高額査定、「囲い込み」にも注意が必要です。

「大手なら高く売れる?」
こんなパターンにご注意ください
その高額査定、そのまま信用しても大丈夫?

その高額査定、そのまま信用しても大丈夫?

不動産売却で失敗しやすいケースは、高額査定をそのまま信用してしまうパターンです。見積もりを依頼した複数の不動産会社のうち、一番高い査定を出したところに売却を依頼したくなりますが、査定額が高いことを理由に不動産会社を決めるのは危険です。
会社によっては売却の依頼を受けるため、意図的に査定額を高くし、市場相場とかけ離れた金額を提示するケースもあります。高額査定で結局、売れ残り、後から価格を下げることになりかねません。

全然売れない…宣伝活動について確認しましょう

全然売れない…宣伝活動について確認しましょう

不動産会社に物件の売却を依頼して何カ月も経つのに、全然売れず、内見の申し込みもないというケースがあります。売却の仲介を依頼した際に、不動産会社がどのような宣伝活動をするのか確認をされていますか?
初心者がいろいろ詳しく聞いても分からないと思われがちですが、事前に具体的な活動を確認せず、十分な宣伝活動が行われないままだとしたら、売却の成功は望めません。仲介を依頼する際に、効果的な宣伝活動が行われるか確認しましょう。

「値下げしかない」ってホント?囲い込みに要注意!

「値下げしかない」ってホント?囲い込みに要注意!

仲介手数料は手数料率の上限が決まっていますが、売主様と買主様の双方から仲介手数料を得ることを両手仲介といい、売主様もしくは買主様どちらか一方から仲介手数料を得ることを「片手仲介」といいます。両手仲介なら、不動産会社は利益を増やせます。そのため、大手を中心に「囲い込み」が行われているのが現状です。
囲い込みとは、不動産会社が両手仲介を増やしたいために、同業者の問い合わせには「すでに申込が入っている」と虚偽の報告をして物件を紹介せず、自社に直接問い合わせがあった個人のお客様には物件を紹介し、意図的に両手仲介に持ち込むケースがあります。これを囲い込みといい、売主様にとっては成約のチャンスを逃していることになり、不利益となるのです。

成功へ導く良い不動産会社を選ぶには?
POINT1 その地域、その価格帯の物件に精通した会社であるか?

POINT1 その地域、その価格帯の物件に精通した会社であるか?

売却する不動産の地元の不動産業者、または近くに支店がある不動産会社を選ぶのがポイントです。特に地元に強固なネットワークを持つ業者は、地域の同様の価格帯の物件に精通し、より正確な査定額を提示し、売却もスピーディーにできる可能性が高いでしょう。当社は相続などの法律にも詳しく、ご相談に親身に対応する地元の不動産会社です。

POINT2 査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか

POINT2 査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか

不動産査定は車の査定とはまったく異なり、市場相場や築年数、状態などをもとに価格を算出します。高い査定は魅力的ですが、相場とかけ離れた価格の物件は売れ残り、時間がかかり、相場がさらに下がってしまうことも…。査定額の根拠を丁寧に説明してくれるかどうかが重要です。当社は周辺の事例、過去の事例などを用いて行いますので、査定に強い不動産会社です。

POINT3 担当者がパートナーとして信頼できるか

POINT3 担当者がパートナーとして信頼できるか

不動産会社選びは担当者選びでもあります。簡単に言えば「会社×営業担当者」の掛け算です。名が知れた大手の会社でも営業担当者の経験値には違いがあり、実際に面談してみると対応に疑問が残る、印象が悪いなどで評価がゼロになれば、総合評価もゼロになります。質問に丁寧に答えるなど親身に対応してくれる担当者を選びましょう。

ここで差がつく!査定評価アップのポイント

ここで差がつく!査定評価アップのポイント

不動産査定は、不動産の価値を判断するもので、どのくらいの価格で売れるのか目安になります。査定価格をもとに売り出し価格を決定するため、根拠のない高い査定には注意が必要ですが、できるだけ高い評価をしてほしいですよね。

査定評価のポイント
周辺環境 駅やバス停までの距離、通勤や通学の利便性、病院やスーパーなど生活環境が整っていると高く評価されます。
日当たり・眺望 日当たりや通風、眺望も査定ポイントで、南向きは評価が高く、東、西、北の順です。日当たりの良さは高評価につながります。
土地・道路 角地や南側に接面道路がある不動産は高評価です。土地の形状は長方形が高く評価され、変形地は評価が下がります。
築年数 築年数は大きな査定ポイントです。築年数が長くなればなるほど価格が減っていきます。
内外装 雨漏りやシロアリ被害、水回り、最新設備の有無、壁紙やフローリングの状況、屋根や外壁の塗装、破損などチェックされます。
市況・社会状況 市場の価格動向により、同じ物件でも売却のタイミングで査定は変わり、増税など社会状況が影響することもあります。
査定価格をアップさせるには?

査定価格をアップさせるには?

周辺環境や日当たり、土地の条件などが良くない物件でも、工夫をすれば、査定価格をアップさせることができます。ポイントは見栄えの良い物件に見せることです。

屋内外の臭い

長年住んでいると気づかない、屋内外の臭いがあると評価にマイナスです。喫煙者やペットがいる場合は気をつけましょう。

水回りの清潔感

購入希望者が注目するのは水回りです。キッチンやトイレ、浴室も水垢やカビを落とし、清潔を保つようにしましょう。

インテリアの工夫

素敵なインテリアを配置するなど、室内空間の見せ方を工夫すると、査定や内見のときに印象が良くなります。

地元に詳しい担当者が親身に対応しますので、初めての売却も安心です。

地元に詳しい担当者が親身に対応しますので、初めての売却も安心です。

不動産売却で失敗しないためには、地元に詳しく親身に対応してくれる不動産会社の担当者を選ぶことです。みつばち不動産はお客様の手間やムダを省き、不動産売却の面倒なことを代わりに引き取り、最善のご提案をいたします。